近年来，随着CRS（共同申报准则）的深入实施，越来越多高净值人士发现自己的海外金融资产逐渐“透明化”。而最新动向表明，全球税务透明网络正在向非金融资产领域延伸，其中房地产成为重点目标。

过去，不少投资者将海外房产视为规避CRS的“安全港”，但这一局面即将改变。

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透明化进程：从金融资产到房地产

自2014年CRS实施以来，全球税务透明度革命已走过近十年。这一系统要求参与国/地区自动交换居民的海外金融账户信息，覆盖存款、理财、股票、基金、保险等各类金融资产。

成效显著：截至2025年3月，全球126个国家/地区已实施CRS，激活了1万多个双边交换关系。据OECD数据，2024年通过CRS交换了1.71亿个账户，涉及13万亿欧元资产。

然而，在金融资产逐渐透明的过程中，房地产作为最具价值的非金融资产类别之一，一直处于相对“隐蔽”的状态。许多高净值人士通过直接持有或离岸架构方式购置海外房产，认为这些资产不会像金融账户那样被自动交换。

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房地产：透明化进程的“最后堡垒”正在瓦解

这种“隐蔽”状态即将成为历史。OECD在2023年向G20提交的报告中明确指出，跨境房产持有规模大幅增长，但“申报不足的情况仍频繁存在”。

面对这一透明化缺口，OECD已于2025年推出《跨境不动产税务信息自动交换框架》，旨在通过自愿参与机制，实现跨境不动产持有、交易及收益数据的定期自动交换。

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新框架核心：房地产信息无处遁形

这一新框架具有以下几个关键特征：

自愿参与机制：以自愿方式邀请感兴趣的辖区加入，强调利用现有行政资源与数据

数据范围全面：涵盖不动产持有、收购、处置及经常性收入等信息，为税务机关识别跨境隐藏财富提供依据

技术基础成熟：沿用CRS通用传输系统与标准化XML方案，确保与现有自动交换基础设施无缝衔接

持续拓展方向：OECD正探索借助所有权登记等新技术手段，进一步提升不动产透明度

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离岸架构不再是“护身符”

许多高净值人士认为，通过BVI、开曼等离岸公司持有房产可以避免信息暴露。然而，全球受益所有权透明化进程已使这一屏障失效。

全球167个国家/地区（包括BVI、开曼）已承诺建立受益所有权登记册

英国已强制要求BVI在2023年底前公开登记册，否则面临制裁

BVI在2025年正逐步跟进，开曼也在2024年取消了豁免条款

这意味着，通过离岸公司持有的房产，其背后的实际控制人信息将被登记并可能被公开查询。

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G20的双轨战略：短期交换与长期登记

G20正在推动的房地产信息透明化战略分两步走：

短期：建立全球统一的房地产信息共享平台，推动成员国共享非居民房产持有数据。

长期：建立“全球房产所有权登记册”，强化监管框架与执行机制，制定国际披露规则。

更值得注意的是，部分国家已开始公开登记册，任何人都能查询。例如英国已要求海外实体披露实际控制人，并开放公众查询。未来这种趋势可能会扩展到更多国家。

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应对策略：透明时代的资产规划

面对这一不可逆转的透明化趋势，高净值人士应采取积极主动的策略：

全面梳理资产：系统梳理个人及家族持有的全球资产，特别是海外房产

评估税务风险：识别潜在税务风险点，包括未申报收入、未缴纳税款等

调整持有结构：在合规前提下，优化资产持有结构，避免不必要的风险

主动合规申报：与税务机关保持透明沟通，确保合规申报

寻求专业支持：对于复杂的跨境资产配置，尽早咨询专业机构

全球税务透明化已进入新阶段，从金融资产到加密资产，再到房地产，无一例外。过去依靠“信息差”隐匿资产的时代已经结束，合规规划成为高净值人士资产保护的唯一选择。

如果您对海外资产税务规划有任何疑问，欢迎联系PKF深圳办公室获取专业咨询。在透明时代，“提前规划”远比“事后补报”更为重要。